税金のお話 ：住宅ローン税額控除制 住宅ローンの控除制度 居住の用に 供する時期 控除 期間 借入金 年末残高 控除率 最大控除額 控除額の 合計 平成１９年 10年間 ２５００万 １年＾６年 1.0％ ７年＾１０年 ０．５％ ２００万円 新設 15年 2500万円 １年＾６年 0.6％ ７年＾１０年 0.4％ 平成２０年 １０年間 ２０００万円 １年＾６年 １．０％ ７年＾１０年 ０．５％ １６０万円 住宅等を借入金により取得したときは、次の住宅ローン控除を受けることができます。 　その住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅取得等に係る借入金又は債務（利息分は除きます）がある人で次の要件に該当する場合には、所得税額から一定の金額を控除するという制度です（平成1８年（200６年）1月1日現在）。 　なお、居住の用に供した日により、要件、計算方法などが異なりますので注意しなければなりません。 １ 　この制度の適用を受けることができるのは、次の要件を満たしている場合です。 （１） 　住宅取得等の時点で居住者であること （２） 　一定の親族からの取得でないこと （３） 　取得後６か月以内に入居し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続き居住していること （４） 　合計所得金額が3,000万円以下であること （５） 　住宅借入金等の年末残高があること ２ 　この制度の適用を受けるためには、次の書類を添付して確定申告をしなければなりません。 （１） 　住民票の写し （２） 　家屋の登記簿謄本（又は抄本）や請負契約書又は売買契約書の写しなどで家屋の取得対価の額、床面積及び取得年月日を明らかにする書類 （３） 　増改築等の場合は、建築確認通知書の写し、検査済証の写し又は建築士から交付を受けた「増改築等工事証明書」 （４） 　金融機関等から交付を受けた「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」 （５） 　サラリーマンである場合には、「給与所得の源泉徴収票」 ※ 土地等に係る住宅借入金がある場合には、他にも添付書類が必要です。 ３ 　この制度の対象となる住宅は、自己の居住の用に供される次のような家屋に限られています。 〔新築住宅（建築後使用されたことのないもの）〕 床面積が50m2以上で、２分の１以上が居住用であること 〔既存住宅（建築後使用されたことのあるもの）〕 取得の日以前20年以内（耐火建築物は25年以内）に建築された（未使用のものは除きます）ものであること 〔増改築等をした家屋〕 （１） 　自己が所有し居住の用に供している家屋 （２） 　増改築等の工事費が100万円を超えるもの （３） 　増改築等後の家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるもの （４） 　増改築等後の床面積が50m2以上であるもの （５） 　増改築の要件 イ 　戸建て住宅 ・ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕及び大規模の模様替え ・ 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕、又は模様替え ロ 　区分所有建築物（マンション等） ・ 一定の床又は階段の過半の修繕又は模様替え ・ 一定の間仕切り壁の室内に面する部分の過半の修繕又は模様替え ・ 一定の壁の室内に面する部分の過半の修繕又は模様替え ・ 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕、又は模様替え ４ 　住宅借入金等の範囲は、償還期間又は賦払期間が10年以上のもので、次に掲げる機関等からの借入金や債務です。 　 　　・ 金融機関等、住宅金融公庫など ・ 建設業者や宅地建物取引業者 ・ 都市基盤整備公団、地方住宅供給公社、地方公共団体 ・ 勤務先等（１％未満の利率によるものを除きます。） ５ 　税額控除の対象となる借入金等の額は、住宅の取得対価等の額（土地等の取得対価の額を含みます。）の範囲内に限られます。また、居住の用に供しない部分がある場合には、面積あん分により対象となる借入金等の額を算出します。 ６　 控除額の計算　平成１８年度 １年目〜７年目（７年間）借入金等年末残高×1.0％（最高３０万円） ７年目〜1０年目（３年間）　　　〃　　 　×0.５％（最高15万円） 　※ 住宅借入金等の年末残高は、5,000万円が限度 　※ ７ 　 ：住宅を買い換えると税金は戻ってきます。ただし、誰もがすべてこの恩恵に与れるわけではないので、事前に十分検討して下さい。簡単に言いますと、ローンが残っている住宅（家屋と土地）を売却して損が出たときに、ローンで新たに住宅を買い替えると、売却した損を３年間にわたってその売却損がなくなるまで給与所得から控除できるという制度です。しかも住宅取得ローン控除制度とダブルで利用できます。たとえば4000万円で購入した住宅を2000万円で売却した場合、売却損は2000万となる。ローンの支払いは1000万残っている。そこで新たにその残金1000万円を頭金にローンを組んで住宅を取得すると、給与などのほかの所得から赤字の2000万円が控除できるので、サラリーマンは源泉所得税が戻ってくるということです。しかも、その赤字の2000万円がなくなるまで最長3年間にわたって控除を受けられます。さらに、住宅ローンの取得控除と併用できますのでさらに税金が安くなるという訳です。ただし、税金は戻ってくるけれど、新たにローンを組むわけですから、お金のやりくりの見通しは十分に検討してからにして下さい。この制度はいずれにしてもローンが残っているということがポイントとなります。（※上記の売却損については、家屋の減価償却などは考慮していません。また、そのほかにもいくつかこの制度適用の要件がありますから、必ず確認して下さい。） (相続時精算課税選択の特例) 　平成15年1月1日から平成19年12月31日までの間に20歳以上である子が親から自己の居住の用に供する一定の家屋を取得するための資金又は自己の居住の用に供する家屋の一定の増改築のための資金(住宅取得等資金といいます。)の贈与を受け、その資金を贈与を受けた年の翌年3月15日までに一定の家屋の取得又は一定の増改築の費用に充てて、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供した場合に限り、これらの資金の贈与については贈与者である親が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。 住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合、２５００万円の特別控除に上乗せして１０００万円の 住宅資金特別控除を利用できます。 　「一定の家屋」とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。 　なお、居住の用に供する家屋が2以上ある場合には、その者が主として居住の用に供すると認められる一の家屋に限ります。 (1) 　家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。 (2) 　購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。 イ 　マンション等の耐火建築物の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること ロ 　耐火建築物以外の建物の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されものであること 　ただし、平成１７年４月１日以後に取得する中古住宅のうち、一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。 (3) 　床面積の2分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。 　「一定の増改築」とは、その者が所有し、居住の用に供している家屋について日本国内において行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。 (1) 　増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。 (2) 　増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。 (3) 　増改築等後の家屋の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。 適用手続 　この特例の適用を受けるためには、贈与税の期限内申告書にこの特例を受ける旨を記載するとともに、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書、耐震基準適合証明書など一定の書類を添付しなければなりません。 [戻る]　▲UP ▲ページの上へ HOME